Zanim przejdziemy do konkretnych kwot, warto krótko wyjaśnić pojęcie mediany, którym w swoich statystykach posługują się analitycy. Mediana to po prostu wartość środkowa. Oznacza to, że dokładnie połowa sprzedanych u nas mieszkań była tańsza, a druga połowa droższa od podanej kwoty. To znacznie lepszy i bardziej życiowy wskaźnik niż zwykła średnia, ponieważ nie zakłamują go pojedyncze, luksusowe transakcje.

Iława na cenowym podium. Wyprzedza nas tylko Olsztyn

Mediana w naszym mieście wynosi obecnie 7 299 złotych za metr kwadratowy. Daje nam to wysokie, 226. miejsce w skali całego kraju na 861 badanych gmin. W naszym województwie drożej jest w zasadzie tylko w stolicy regionu, czyli w Olsztynie. Cenowo wyprzedzamy natomiast takie miasta jak Ełk czy Elbląg.

Najbardziej dają jednak do myślenia porównania z naszymi najbliższymi sąsiadami. W Ostródzie, która jest miastem o bardzo zbliżonej wielkości do naszego i leży zaledwie 35 kilometrów dalej, za metr kwadratowy płaci się aż o 1 035 złotych mniej. Tak duża różnica w ramach tego samego subregionu to dla wielu osób ogromne zaskoczenie.

Nowe czy używane? Zaskakująca zgoda na lokalnym rynku

Zazwyczaj nowe mieszkania od dewelopera są znacznie droższe od lokali z rynku wtórnego. U nas ta żelazna zasada rynkowa się jednak nie sprawdza. Różnica w cenie między rynkiem pierwotnym a wtórnym wynosi zaledwie 4 procent.

Takie zjawisko jest niezwykle rzadkie. W większości miast nowe lokale są po prostu większe, co automatycznie tłumaczy różnicę w cenie. Iławianie kupują jednak bardzo podobne metraże na obu rynkach. Rynek pierwotny to w naszym mieście 37 procent wszystkich transakcji, a ogólna miejska mediana bardzo dobrze oddaje realia obu stron rynku.

Ostródzka, Kościuszki, Zielona i Świerkowa - ceny dla konkretnych adresów w mieście

Lokalizacja zawsze ma kluczowe znaczenie, a różnice między poszczególnymi inwestycjami w naszym mieście są wyraźne i łatwe do zaobserwowania.

Inwestycja przy ulicy Kościuszki 5A odpowiada za aż 14 procent wszystkich transakcji w mieście i dominuje w niej pierwsza sprzedaż. Rozpiętość cenowa między najdroższą w zestawieniu ulicą Ostródzką a najtańszą Świerkową wynosi niespełna 1 500 złotych na metrze. Choć wydaje się to sporą kwotą, warto zauważyć, że w innych dużych miastach regionu takie różnice przy nowych inwestycjach potrafią sięgać nawet trzech tysięcy złotych.

Złudne oszczędności. Mały metraż nie oznacza taniego metra

Najbardziej poszukiwane, ale też jednocześnie najdroższe w przeliczeniu na metr kwadratowy, są u nas mieszkania o średniej wielkości.

Powyższą tabelę doskonale uzupełniają statystyki uwzględniające liczbę izb, a nie tylko same metry kwadratowe.

Co ciekawe, najmniejsze lokale do 35 metrów kwadratowych są tańsze w przeliczeniu na metr od tych z przedziału od 35 do 50 metrów. Prawdziwe oszczędności pojawiają się dopiero przy zakupie naprawdę dużych mieszkań. Lokale liczące powyżej 65 metrów kwadratowych są o 13 procent tańsze za metr niż te najbardziej pożądane, celujące w zapotrzebowanie przeciętnej rodziny.

Cenowy galop. Jak drożały nasze wymarzone cztery kąty?

Od 2021 roku ceny przeszły ogromną ewolucję, a ogólna mediana wzrosła o zawrotne 40 procent.

Najbardziej odczuwalny dla kupujących skok cenowy zanotowaliśmy między rokiem 2023 a 2024, kiedy to ceny poszybowały w górę aż o 19 procent w bardzo krótkim czasie. Zestawiając ze sobą ostatnie rynkowe miesiące wyraźnie widać, że chętnych na własne M nie brakuje, liczba transakcji rośnie, a sam rynek wtórny zyskał na wartości kolejne 6 procent.

Oczekiwania deweloperów a portfele Iławian

Przeglądając najnowsze oferty z rynku pierwotnego, można dostrzec spore różnice między tym, co widzimy w folderach reklamowych, a tym, co ostatecznie ląduje w aktach notarialnych. Mediana cennikowa ofert w naszym mieście to obecnie 8 300 złotych za metr kwadratowy.

To o ponad 700 złotych więcej niż realna mediana z transakcji zawieranych na rynku pierwotnym. Rozstrzał cenowy w ofertach deweloperów jest przy tym ogromny, a najdroższe propozycje przekraczają próg 12 tysięcy złotych za metr, co jednoznacznie wskazuje na dużą różnorodność standardu i lokalizacji w budowanych obecnie obiektach.

Własny dom z ogródkiem. Ile kosztuje taka wolność?

Dla osób, które zamiast mieszkania w bloku wybierają własny kawałek ziemi, rynek również ma swoją konkretną wycenę.

W przypadku domów analitycy zawsze podają ceny całkowite, ponieważ akty notarialne bardzo rzadko precyzują powierzchnię użytkową budynków. Kwota niespełna 740 tysięcy złotych odnosi się u nas w zdecydowanej większości do standardowych domów jednorodzinnych. Z kolei rynek samych działek charakteryzuje się dużym zróżnicowaniem, a uśredniony koszt zakupu gruntu o wielkości 800 metrów kwadratowych to wydatek rzędu 170 tysięcy złotych.

Ostrożnie z ofertami

Z opublikowanych danych płyną bardzo wymierne wnioski dla każdego, kto właśnie rozgląda się za nowym lokum. Przede wszystkim nie warto nastawiać się na gigantyczne obniżki na rynku wtórnym, ponieważ różnica w cenie w stosunku do mieszkań deweloperskich jest wręcz symboliczna. Należy również mieć pełną świadomość, że koszty metra kwadratowego u nas są jednymi z najwyższych w regionie. Ostatecznie warto też z chłodną głową podchodzić do cenników deweloperskich, bo te najwyższe, ofertowe kwoty często znacznie rozmijają się z tym, co mieszkańcy realnie są w stanie wynegocjować.

Opracowanie na podstawie analizy mScanner z wykorzystaniem Rejestru Cen Nieruchomości (dane za okres od 1 lipca 2024 do 4 września 2026, 805 transakcji). Źródło: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-ilawa